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用新发展理念加快推进山区城镇老旧小区改造——关于湘西州城镇老旧小区改造工作的思考
http://www.xxnet.com.cn 时间:2020-11-04 14:4:40 湘西网

  用新发展理念加快推进山区城镇老旧小区改造

  ——关于湘西州城镇老旧小区改造工作的思考

  □ 宋宗江

  老旧小区见证了城镇变迁,一方面,它作为一个时代的缩影,是居民生活中难以磨灭的城市印记, 蜗居的喜怒哀乐滋润着芸芸众生。另一方面,这些时过境迁的住宅,因建设标准不高、使用功能不全、配套设施落后、年久失修隐患较多、脱管失管弃管严重,成为城镇居民的安居之痛。党中央、国务院高度重视老旧小区改造工作,将其作为既保民生又稳投资同时拉内需的重要举措大力实施。位于武陵山集中连片贫困地区的湘西州将如何把握机遇,用新发展理念,以山区新型城镇化的建设思维谋划老旧小区改造工作,这是一个重大课题。

  一、精准分析湘西州老旧小区现状

  湘西州是湘鄂渝黔四省市交界的老少边穷地区, 过来城镇发展缓慢,建设粗放。2000 年以前,州内商品房开发刚刚起步,现存的老旧小区大多以行政企事业单位的老院落以及经适房、集资房为主。由于建设场地紧张且地质情况复杂,城镇建筑大多依山而建、临水而筑,井然有序成规模的建筑群落相对较少,而灵活碎化小体量的单体建筑比较普遍。以凤凰县三王阁片区改造项目为例,片区包含了县人民医院、老卫生局、建筑公司、棉麻公司等,共计 20 个单位小区,但建筑栋数只有 61 栋,涉及户数仅 885 户, 总建筑面积 6.1 万平方米。由于特定的历史条件、经济基础、思想观念、技术标准和施工水平等诸多因素制约,这些 2000 年以前建成的住宅小区在岁月的流失中累积了众多问题,成为当下城市发展、群众安居的痛点、难点和堵点。沉疴理应下猛药,治疾还须找病根。当前湘西州城镇老旧小区主要存在以下问题。

  ( 一)建设管控不严。一方面, 重项目轻规划。为加快城镇发展进程,当年的建设规划随着项目走的现象较为普遍,因此在小区建设中变更建筑容量、建筑间距、建筑高度、建筑物退让等规划管控技术指标随意性大,生存现实压倒宜居需求,小区建设往往密度高、环境差、隐患多、设施少、道路窄、管线乱。另一方面,重房建轻配套。按照居住区建设规范标准要求配建的公共设施基本处于空白,相应的养老抚幼、邻里中心、便民市场、医疗卫生等公共服务设施缺失,群众生活极为不便。

  (二)建造水平较低。小区建筑形式相对单一, 多为小户型砖混结构,部分住宅甚至未配建独立的厨卫设施 ;住宅建成于上世纪八九十年代,建筑在适用、安全和耐久上强调成本的经济性,能省则省、能简则简,造成房屋抗震能力弱,节能环保、宜居性能差。目前大部分小区外观破烂陈旧,公共设施残缺损毁,屋面漏水、地面返潮等严重影响居民正常使用。

  (三)基础设施落后。小区内外的市政基础设施缺乏统筹规划,建设存在一定的无序性。譬如,小区内道路弯曲狭窄、年久失修,车辆进出困难 ;停车场位紧缺,无法适应当前时代发展要求,道路、院落拥堵不堪 ;活动场所偏少,休闲娱乐健身场地不足;院落绿化率低,绿化品质不高;重地上轻地下, 管线老化,雨污混流,管道跑冒滴漏堵、错搭漏搭混搭现象严重,电力、通信线路乱搭乱牵,管道天然气建设滞后等。小区整体环境较差,内涝、停水、停电情况时有发生,群众意见大。

  ( 四)小区管理缺位。2000 年以前建成的小区基本未实行市场化物业管理,以产权单位管理为主, 随着住房制度改革,产权单位逐步退出,部分小区长期处于失管状态,公共环境脏乱差问题突出。原房改房维修基金缴存少,甚至许多企业住宅未缴纳房屋维修基金,房屋维修得不到有效保障。小区违章建筑普遍,堵塞消防通道楼道,构成群众居家安全隐患。

  综上所述,湘西州城镇老旧小区的现状呈现以下几个特点:一是小区规模“小”;二是建设布局“乱”; 三是基础功能“弱”;四是居住环境“差”;五是物业管理“缺”。“无建无管、有建无管、有管无建”等问题成为小区的顽瘴痼疾,影响了群众应有的获得感、幸福感和安全感。

  二、坚持新发展理念创新推进工作

  当前,老旧小区改造量大面广、内容繁杂,是一项重大的国计民生工程,对上事关国家政治经济的战略决策,对下涉及群众宜居宜业的切身利益,政策要求严,系统程度高,牵一发而动全身。为用活用好政策,把好事做好,实事做实,改造工作应始终坚持问题导向、目标导向和成效导向,抓紧抓实抓细各个层面的基础工作,进一步解放思想,提高站位, 切实将老旧小区改造提升到建设新时代美好城市的高度上全力推进。

  首先,要在实际工作上下功夫。一是突出群众参与。积极采用“一区一策”方式,充分发挥群众的主体作用,广泛征求居民意愿,邀请群众代表全程参与小区改造,做到“事由民议、策由民定、效由民评”,增进群众满意度,让群众由“你来改”向“我要改” 转变,切实解决“需要改什么”问题。二是多方筹措资金。坚持“谁受益、谁出资”原则,建立政府、单位、居民合理共担机制,通过各级政府出资、产权单位助资、运营企业投资、公共收益融资、社会资本斥资、小区居民筹资等方式,多渠道筹集改造资金, 切实解决“钱从哪里来”问题。三是实施长效管理。长治才能久安,改造前应先明确小区的物业管理模式,并作为小区列入改造计划的前置条件,政府引导, 居民协商,因区施策,根据实际合理选择市场物管、社区托管、单位统管、居民自管等方式加强小区后续管理,切实解决“改后怎么办”问题。

  其次,要在创新发展上下功夫。湘西州作为民族地区、贫困山区,老旧小区改造应深入研究州域城镇的现状特点、历史成因、民族文化、建设条件, 归纳分析,开拓思维,在改造中创新,在创新中发展, 从而走出一条“山区特点、民族特色、时代特征”的老旧小区改造之路。

  (一)以强弱项补短板为重点,转变城市建设发展理念。一是针对老旧小区和老城区市政设施存在的突出问题,变“重地上轻地下”的建设思维为“地上地下并重”,将市政设施建设提升到切实维护人民群众安全、大力开展生态文明建设的高度上来,统筹协调水、电、气、通信等运营企业,集中力量新建修缮小区内外市政设施,满足群众居家安全需要和基本功能需求。二是针对因时代发展造成的新的供需矛盾,深入践行“以人民为中心”理念,大力建设停车设施、休息娱乐设施、加装电梯等,美化、亮化、净化、绿化、文化小区综合环境,有条件的小区还应建设各类便民服务的配套设施,提高小区宜居性和舒适度。三是针对小区布局呆板、风格单一的现状,结合小区现实条件,在改造中上充分发挥山区建设的空间优势,扬长避短,打造特色。譬如,在交通组织上可合理借助地形,建设平面、立体的人车分流综合设施,打通断头路,构成交通环状网络,破解通行难问题 ;在建构筑物改造上,灵活运用经济实用的传统建筑符号,如马头墙、吊脚楼、瓦屋面等, 修缮房屋建筑,彰显民族文化 ;在景观改造上,巧于建构,适时修建风雨桥、廊亭等,种植地方花木, 做到顺势造景、就势塑景、借势显景,让改造后的小区视觉养眼、休闲养心。

  (二)以构建治理体系为重点,实现小区管理长治久安。一是进一步加强研究,探讨解决当前老旧小区存在的一系列难点问题。譬如,开展产权明晰研究, 破解新增设施建设用地、绿地和停车场土地权益再分配等问题 ;研究既有建筑加装电梯的建设管理问题,出台切实可行的管理办法、激励政策和奖补措施来指导建设 ;研究小区公共设施收益的管理使用等问题,维护群众合法权益。二是深入探索老旧小区的社区和物业管理模式,加强“社区为主、物管为辅” 的管理机制研究,强化社区和业委会后续管理服务, 推行“社区+ 业委会 + 楼栋长”的管理构架创新城市基层管理模式,多渠道、多形式打通小区便民服务最后“1 米”,维护和巩固改造成果,防止前治后乱、治管脱节的现象发生。三是结合基层党建、民政康养、医疗卫生、文化体育、信访维稳等综治工作,搭建沟通议事平台,解决“小社区、大社会”的系列问题, 服务群众,关爱群众。特别要发挥“互联网 + 共建共治”理念,多种形式开展党建引领的基层管理工作, 引导居民自治,同时在实际工作中深入贯彻落实党的民族团结政策,促进小区和谐,打造共建共治共享的社会治理新格局。

  (三)以资源整合共享为重点,重构小区新型邻

  里关系。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》指出:“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成 的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路 公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利 用”。老旧小区改造应积极探索如何将街区制纳入改 造建设的重要内容。一是整合城市与小区之间的公共资源,鼓励老旧小区改造打开封闭院落,改善城 市和小区的空间环境,树立“窄马路、密路网”的市 政设施建设理念,区城交融,互为反哺,在确保小 区安全的前提下,提高居民、行人进出的通达性。二 是整合小区与小区之间的空余资源,特别要针对全 州老旧小区规模“小”和建设布局“乱”的现状,对 片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散的楼房 进行归并整合,采用“缠藤结瓜”的模式推进片区 改造,鼓励对片区内距离相近或相连的老旧小区打破空间分割,进行集中连片改造,即拆除围墙,统 一规划,科学布局,资源共享,以提高小区停车场位、绿地花园、娱乐康养等公共设施的使用空间和使用效率,提升老旧小区的改造品质。三是整合文化习 俗资源,湘西州是以土家族、苗族为主的多民族杂 居地,在长期与艰险的自然环境斗争中,抱团而居、协同而作,和谐的群居习俗,孕育了淳朴的民风和厚重的文化。老旧小区改造应立足民族文化习俗的 传承,拓展群众交往空间,增进社会和谐元素,在 硬件设施建设上有利于群众开展各类传统休闲娱乐 活动,譬如开辟山歌对唱、苗家鼓舞等场所,在软 件设施建设上应宣传民族历史文化,增进民族团结。特别是借鉴传统村寨“村规民约”的管理方式,建立 “区规民约”,节约物业管理成本,提高群众自觉意识, 维护小区社会公德,以新型邻里关系的重构提升居 民幸福指数。

  【作者系州住建局(州人防办)党组书记、局长(主任)】

(稿源:湘西工作)
(作者:宋宗江)
(编辑:杨思思)
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